今回は空き家についてお話させていただきます。
現在、少子高齢化により人口が減少している、また自宅所有の高齢者が介護施設や老人ホームなどの施設に入所したり自身の子どもの家に転居する、相続によって受け継いだものの利用する人がいないため長期的に放置されるなどさまざまな理由から空き家は増加傾向にあるのですが、団魂世代が７５歳を迎える２０２５年を皮切りにますます増加する可能性があり懸念視されています。
まず、空き家とは基本的に１年以上人が住んでいない場合やその他の目的で使われていない状態の建築物のことで人の出入りや、電気・ガス・水道などの使用状況、物件の管理状況、敷地内の立木の手入れがされていない、所有者の利用実績などの判断基準をもとに判断されます。
倒壊などが著しく保安上危険となる恐れのある状態（屋根の破損・傾き・ゆがみ等）、衛生上有害となる恐れのある状態（悪臭・害虫）、適切な管理が行われていないことにより景観を損なっている状態（不法投棄されている等）、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することができない状態（倒木等の放置）などの条件に該当する場合は、管理が不十分な空き家として特定空き家等に認定され自治体から助言や指導対象となり、指導を受けたにも関わらず改善されていない場合は、国から勧告を受けることがあります。
上記の通り空き家は場合によっては自治体から助言や指導対象となってしまうほど、放置するのは危険でトラブルにつながる可能性もあります。ここからはよくあるトラブルをご紹介していきます。
・火災になる可能性がある
放置された空き家は自然発火だけでなく放火魔にも狙われやすくなり、一度火がつくと火災を発見するのが遅れることが多く、また草木が生い茂っていることもあり隣家などを巻き込む大火災になる可能性が高いです。
もし所有している空き家が出火元になり近隣に延焼した場合、管理状況などにより所有者が重過失を問われる可能性があり、賠償責任が発生してしまいます。
・倒壊する恐れがある
現在、空き家の中でも旧耐震基準のときに建てられた木造住宅が最も多く、全体の約７割が該当すると言われています。築年数が古いのに管理されていない木造住宅は通期や換気、掃除がされないため、室内に湿気がこもりカビやシロアリ繁殖して、木の柱などを腐食するので早く劣化してしまいます。ただでさえ、耐震基準が低い上に建物が劣化し老朽化が進んでいるので倒壊するリスクが高く、倒壊した場合は隣家にダメージを与えてしまったり、通行人に危害をおよぼしてしまう可能性があります。
・庭の草木が伸び放題になり倒木の恐れがある
庭の管理が行き届かず樹木が伸び放題になることで、伸びた枝が隣家の敷地に侵入したり、木や枝が折れ隣家や車を破損させたり、通行人に怪我をさせてしまう可能性が高くなります。
また、庭の草が生い茂ることで草地で休む習慣がある蚊や草地に潜んでいることが多いマダニなどが大量発生する可能性があり、隣家にまで被害が及ぶことがあります。
・景観が悪化する可能性がある
庭の管理をしていないので草木が伸び放題だったり壁に落書きをされてもなかなか気づくことができません。そのような建物が１軒でもあると景観が悪化して周辺の街並みの調和を乱す可能性があります。
・不動産価値が低下する
家は人が住んでいなければ通期や換気、掃除がされないため、劣化が進行しやすく資産価値の低下につながります。資産価値が低下してしまうと売却する際も価格が下がりますし、賃貸にしようとしても多額の修繕費用が必要になります。
・治安の悪化につながる
放置された空き家は、不法侵入や不法投棄などの犯罪に利用され治安を悪化させる可能性があります。一度不法投棄された空き家は、ポイ捨てやゴミの不法投棄場所と知られゴミ屋敷化につながることがあります。ゴミが放置されることにより中身が腐敗し悪臭や異臭が発生して隣家だけでなく数軒先の家まで臭いの被害がでることもあります。また腐敗臭とともに害虫も大量発生し、街の景観を損ねるだけでなく地域全体の治安や資産価値の低下につながります。
・害獣が住みつく可能性がある
放置された空き家は人の目がないため、ハクビシンやアライグマ、ネズミなどの害獣が住みつく可能性があります。これらの害獣が住みついてしまうと、周辺地域にまで被害がおよび、近隣トラブルに発展する可能性があります。
空き家の放置により起こるトラブルについてご紹介させていただきました。このようなトラブルが起きないために、ここからは空き家の放置を防ぐための有効な活用方法についてお話させていただきます。
・空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体が運営している空き家の売り手と借り手を仲介してくれる空き家売買支援サービスのことです。空き家解消および地域活性化に貢献することを目的としているので、移住希望者に積極的に宣伝してくれますし広告掲載料が無料でリフォームの助成金や補助金が利用することができます。
・賃貸物件にする
空き家を賃貸にすることで自然と建物の管理ができる状態になり、建物の維持管理が可能となります。不動産を所有するのと同時に収益を得ることもできるので、相続した実家を手放したくない方や遠方のため自分が住みたくても住めない方などの悩みも解決することができるでしょう。
・売却する
建物が古く、賃貸物件にできるような場所にない場合は、売却して現金化する方法もあります。不動産は所有しているだけで税金などの納税義務が発生するため、空き家を放置していると税金はかかりますし、それだけでなく持管理費用も必要となります。賃貸需要がないのであれば、売却も検討されると良いでしょう。
・解体して更地にする
築年数が古く状態も悪いが、先祖が所有している土地のためなかなか売却の決心がつかない場合もあるかもしれません。そのような場合は、解体して更地にすることを検討してみても良いかもしれません。解体して更地にすることにより空き家の修繕費用の負担がなくなりますし、駐車場として貸し出したり他の利用方法があるかもしれません。
この場合、土地の固定資産税は高くなりますが建物の固定資産税はなくなるので、どちらの負担が大きいか見比べて判断されることをおすすめします。
・自分たちで利用する
生活圏が遠方でメインの住居としての利用が難しい場合は、別荘地として活用するなど自分たちで利用するのも良いでしょう。自分たちが利用するので、リフォーム費用も抑えられますし同時に建物の維持管理にもつながります。
まとめ
今回は空き家についていろいろお話させていただきました。
現在、少子高齢化により人口が減少している、また自宅所有の高齢者が介護施設や老人ホームなどの施設に入所したり自身の子どもの家に転居する、相続によって受け継いだものの利用する人がいないため長期的に放置されるなどさまざまな理由から空き家は増加傾向にあるのですが、空き家を放置することによりトラブルも増加しているのも事実です。
空き家の放置を防ぐための有効な活用方法を利用して少しでも空き家の減少につながればなと思います。
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