家屋の売却は、遺品整理や空き家整理、特殊清掃においても関係があります。過去のブログでも記事にさせていただいたことがあるので、一部重複する部分もあるかと思いますがお客様から問合せを多くいただくので、今回はさらに詳しくお話させていただこうと思います。
家屋やマンションの売却する場合、なるべく早く、そして高値で取引をしたいと思う方は多いのではないでしょうか？しかし不動産を売却する際には、自分で購入希望者を探すことはなかなか難しいので、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。仲介を依頼された不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う際の法律（宅地建物取引業法）によって、依頼者が不利になるような売買契約を締結してはいけないと定められています。そのため不動産会社に仲介を依頼する場合、所有している不動産をどのような条件で売却活動するのか、成約した際の報酬金額についてなどを定めた媒介契約書を取り交わすのですが、このことを媒介契約といいます。この媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属選任媒介契約の３種類あります。
媒介契約についてお話する前に、不動産の売買や賃貸の取引の際に耳にすることが多い媒介と仲介についてお話させていただきます。媒介とは、一般的に両者の間に入って仲立ちすることを意味しており、売主や貸主など不動産を売りたいもしくは貸したい人と買主や借主などの不動産を買いたい人もしくは借りたい人との間に入って売買契約や賃貸借契約を成立させることです。
仲介とは、売主や貸主など不動産を売りたいもしくは貸したい人と買主や借主などの不動産を買いたいもしくは借りたい人との間に立って手続きや契約をきちんと成立させることに加えて調査や手続きといった行為が含まれるのでその点で媒介との違いがでてきます。
ここからは、３種類の媒介契約についてお話させていただきます。
・一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社へ仲介を依頼することができるので、自分に合った不動産会社を見つけやすく、１社に情報を独占されて囲いこみをされることがないうえ、媒介契約を途中で解約することも可能です。売主が比較的自由に売却活動ができ、依頼先や取引方法、契約期間に制限がないというメリットがありますが、その一方でレインズ（不動産会社間で物件情報を共有できるシステム）への登録や不動産会社から売主への進捗報告も任意となります。複数の不動産会社から広く物件の情報を公開できるため、人気物件であれば比較的早い期間で売主の希望額に近い価格で売却できる可能性があります。またレインズへの登録義務がないので、物件情報を公開したくない場合は非公開にすることもできます。
しかし、一般媒介では複数の不動産会社へ依頼はできますが、進捗状況の整理や依頼先への伝達などはすべて自分で管理しなければいけないというデメリットもあります。レインズへの登録は任意ですが、登録することで広く物件情報が流通して売却できる機会が増えるので、特に事情がなければ一般媒介契約でもレインズの登録をされたほうが良いでしょう。
以下のような場合、一般媒介契約に適しているといえます。
・売却活動を１社に任せるのが不安なため複数の会社に依頼したい
・信頼できる特定の不動産会社が見つからない
・売却活動を自分で行いたい
・諸事情により物件情報を広く公開したくない
・自己発見取引を行う可能性がある
⇒自己発見取引とは、不動産を売却する際に不動産会社を仲介せずに、売主が自分で購入希望者を見つけて個人間で取引を行うことです。例えば親戚や友人・知人などに売主の不動産を紹介し販売する場合や、インターネットを利用して自分で購入希望者を見つける場合などです。しかし、法的な手続きが大変で専門的な建築関係や法律関係の問題が絡んでくるので注意が必要です。必要な確認や告知事項、条件などに不備があった場合やきちんとした契約書を作成しない場合は買主とトラブルになる恐れがあるので、不動産の専門知識のない一般個人間で取引を行うにはリスクが伴います。
一般媒介契約してしばらく買主が決まらない場合や、一般媒介契約を依頼した不動産会社の中にここに任せたいと思える会社が見つかった場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約へ切り替えることも可能です。
・専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり１社の不動産会社のみにしか依頼ができない契約なので複数の不動産会社に依頼することはできません。専任媒介契約の契約期間は最長で３か月と期限が決まっていて、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる他、レインズへの情報登録は媒介契約を結んだ翌日から７営業日以内となっています。また、不動産会社からの売却活動の業務報告は２週間に１回以上とされています。専任媒介契約は専属専任媒介契約と比べて自己発見取引が可能な点から売主の売却活動が自由であり、レインズへの情報登録義務や不動産からの業務報告は緩いといえます。
専任媒介に適しているのは以下のような方です。
・売却活動にかかる負担を減らしたい
・信頼できる特定の不動産会社があり、依頼する不動産会社が決まっている
・活動報告を定期的にきちんと受けたい
・自己発見取引を行う可能性がある
上記のような方は、専任媒介契約を選択されることをお勧めします。また、場合によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約を行うと、不動産会社の特典サービスを受けられることもあるので、不動産会社へ確認してみましょう。専任媒介契約をして、最長３か月経過しても売却できなかった場合は、他の不動産会社へ依頼を変更したり、一般媒介契約にすることも可能です。
・専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に１社の不動産会社のみにしか依頼ができない契約です。また親族や知人などと直接交渉するなど売主の自己発見取引はできません。もし自分で買主を探すことができた場合でも直接取引はできず、不動産会社を仲介として取引しなければならないことが契約で義務付けられているので、専任媒介契約と比べても不動産会社への依存度がより高い媒介契約といえます。また、専属専任媒介契約の契約期間も専任媒介契約と同じく最長３か月ですが、レインズへの物件情報登録は媒介契約を結んだ日の翌日から５営業日以内に登録しなければいけません。以上のことから、専属専任媒介契約が３つの媒介契約のなかでも最も不動産会社が負う業務が強く、不動産会社の売却活動に対する責任が重い分、売主にとっても売却活動の制限が厳しいと言えるでしょう。不動産会社からの売却活動の業務報告は１週間に１回以上課せられていますが、報告の方法は特に規定されていないのでメールでの報告も可とされています。専属専任媒介契約に向いているのは以下のような方です。
・売却活動にかかる負担を減らしたい
・信頼できる特定の不動産会社があり、依頼する不動産会社が決まっている
・頻繁に活動報告をしてほしい
・自己発見取引を行う予定がない
上記のような場合は、専属専任媒介契約を選択されると良いでしょう。専属専任媒介契約をして最長３か月経過しても売却できない場合は、他の不動産会社へ依頼を変更したり、専任媒介契約や一般媒介契約へ変更することが可能です。
不動産会社に仲介してもらう際には、それぞれの媒介契約の内容をよく検討したうえで、所有する不動産が納得いく形で売却できるように信頼できる不動産会社と自分に合った媒介契約を結ばれると良いと思います。
ちなみに信頼できる不動産会社かどうか見極めるには、不動産査定の際の担当者の対応をチェックしてみましょう。例として、適正な査定額を提示してくれるか、担当者の対応の仕方、質問や疑問に対して納得いく回答が得られるかなどの観点から判断してみてください。
私の経験上では、大手の不動産会社ほど全国的なネットワークを利用して、相場より高い値段提示を行うことをセールスポイントにしているように思います。実際に家屋の中古物件購入は、同一県内もしくは近隣者が多いのが私の感覚的な感想です。ただ、主要都市の中心部にあるタワーマンションなどは、投資目的の方もいらっしゃるので例外かと思われます。
不動産会社には大手の不動産会社・中堅の不動産会社・地域密着型の不動産会社があります。これも私の経験上で申し上げるのですが、不動産を売却される際にはこの３種類の不動産会社の競争原理を生かした一般媒介契約をおすすめします。中古物件の場合の多くは、一部改装の必要性を求められます。これは購入者の嗜好によりクロスの色やキッチンなどデザイン性による価値観が異なるためです。上場している大手企業の場合は、リフォームなどの工事は協力会社に外注します。つまり、大手不動産会社の場合は販売価格からリフォーム費用を相殺した金額を提示することになります。中堅業者の場合は、リフォームを専門とした部署を備えている業者もあるので自社で対応を行える分、そこでも利益が確保できるのでケースバイケースではありますが、実際に収入となり残る売却利益は中堅業者の方が高い場合もあります。地域密着型業者の場合は、現状有姿での売却を進めることが多いのですが、これは地域情報に精通していることもあり、比較的早い段階で売却が成立するためだと思われます。このように不動産会社の種類によって特徴が異なりますので、いろいろな不動産会社に仲介を依頼して検討されてみるのも良いと思います。
まとめ
今回は家屋の売却の際に知っておくべきことについてお話させていただきました。
不動産会社との媒介契約については、どの契約方法を選択されてもメリット・デメリットがありますが、最終的に最も重要となるのが不動産会社と依頼者との信頼関係ではないかと思います。媒介契約を締結したからといって、すぐに購入希望者が見つかるとは限らないので、複数の不動産会社に仲介を依頼したいのかどうか、販売活動報告を受けたいのかどうか、自分で購入希望者を見つけて交渉する可能性の有無など、自分の希望を明確にして不動産会社に相談して納得いく媒介契約を結んでいただければと思います。
遺品整理や生前整理についてお悩みの方は、ぜひ一度あぐりへご相談ください。
お客様にきちんと向き合うため弊社では１日１件のみしか施工は行っておらず、お客様のニーズを第一に考えてあぐりに依頼して良かったと満足していただけるように日々業務に取り組んでおります。
遺品整理だけでなく生前整理なども承っております。納得される料金で受注させていただくのはもちろん、お客様に寄り添いご要望にお応えできるよう、誠心誠意対応させていただきます。
ぜひ、お気軽にお問合せください。
